（一）上周，平台转来多名网友问话，点名要我回答。
问得很直接：物业服务不能达标，能否拒绝交费？
另有一些业主因拒绝交费，被物业公司告到法院，也来问我。
我从法律和常理的维度说些看法。
（二）我不倾向业主欠费。
先亮这个观点很重要，这样可以把我归类到业主欠费的反对派，解除心理负担，放开说。
从有利方面看，业主拒交物业费，能获取一定的地位主动，倒逼物业公司搞好服务。
从不利方面看，此行为与法律要求不合。
《民法典》说，物业公司已按约定提供服务的，业主不得拒绝付费。
那么，物业公司没有按约定提供服务，业主是否可以拒绝付费？
该法没有往下说。
我的理解，物业公司完全不提供服务，业主完全有理由拒绝缴费。
但情况往往是，物业公司提供了服务，只是不能达到与实际收费对应的标准，或是服务缺项。
在此情况下，业主拒绝付费，法律不会支持。
（三）逻辑是这样的——
服务没达标，不等于没有提供服务。
人家干了，不能白干。
从合同视角看，物业公司基本履行了物业服务义务，只是存在部分瑕疵，不构成根本违约。
已履行合同主要义务，就得付费。
有些人可能接受不了，但这是现行法律的逻辑。
很多法院判决对应着这种逻辑。
有一个物业公司起诉业主拖欠物业费，打了26场官司，逢场必赢。而业主拒绝交费因何缘起则另说。
法律就是法律，不以个人意志为转移。
它照顾众人的权益，也超越众人的一般认知。
（四）一些业主说，物业服务合同是业委会与物业公司签的，我不知道、不承认、不交费。
搞到法庭上，会直接把你否了。
只要业主委是依法成立的，就有与物业公司签合同的资格，业主不能以本人不知情为由否定这份合同。
换句话说，这份合同对全体业主产生约束。
有的房子空着没住，拒绝付费也不行。
楼道清扫，花木修整，管网养护，保安巡夜……，都是要钱养的。
物业服务每天都在提供，享受不享受是你的事。
不可能把你不享受的那个份额剔出来予以免费。
（五）小区存在多处违建，有宠物犬类乱跑，有邻居挤占通道，有餐馆烟熏火燎，能不能拒绝付费？
物业公司对这些行为应予制止，但没有强制力，更不能动手拆除。
要说物业公司的责任，就是三条：一是巡查没有发现，二是发现没有劝止，三是劝止不了没有向主管部门报告。
这几条做到位，从法律角度找不出他们的硬伤。
以此拒绝付费，在法律上也是立不住的。
（六）有些小区，垃圾清运不及时，路面破损未维修，消防器材残缺，停车收费不合理，利用转供电赚取差价，圈占绿地栽花种菜、私拆承重墙不制止，隐瞒广告收益，私分商家进驻小区搞活动的进场费……
凡此种种，可以通过业委会与物业公司交涉。
解决不了，去找住建、街办、社区居委会等机构。
仍然解决不了，可以尝试停止交费。
有说法称，这是以违法的方式维权。
此类正能量的官话还有：在合法框架内寻求解决办法。
但业主的主体是由人民群众组成的，不能都用体制内的眼光要求他们具备很高的政治站位。
该投诉的投诉了，该反映的反映了，穷尽各种合法手段没起作用，普通业主还能怎么出牌？
还有什么办法能对不尽职的物业公司有点实质性触动？
服务不达标就该业主忍着受着，不该给一下反制？
你做初一在先、我做十五在后，你让我不快、我让你不爽。
这是对等反应。
大国之间都是这么干的，何况人乎？
（七）面对拒绝交费，物业公司会不会像往常一样雇请社会恶人，对欠费业主恫吓甚至动武？
可能性不大。刚有扫黑除恶，胆子恢复得没有这么快。
他们会到法院起诉。
法院调查时，业主可以拿出证据提出抗辨，并以物业公司不完全履行合同义务为由进行反诉，申请法院判令其赔偿损失。
或以物业公司提供服务未达到合同约定标准为由，申请法院判令其支付违约金。
业主必须提供证据，画面包括：
雨水倒灌车库，门禁系统瘫痪，楼道照明黑灯瞎火，垃圾或堆积或散落，公用部位被私人蚕食……
应标明拍摄日期，以证实状况的连续性、常态性。
小区业主都随手拍摄，素材会相当丰富。
不能是碎片，必须整合成符合法律要求的文案。
法院如能据此认定物业确实存在瑕疵，有可能作出酌减物业费的判决。
但仍然不会支持拒付物业费，也不会真的判令物业公司赔偿损失。
（八）法院判令业主必须交清欠费，可以抗着不交吗？
如果法院来硬的，有权从业主的银行账户强行划扣，还可以对被执行人拘留。
但法院会考虑执行的涉众性，考虑服判难度。
大部分业主欠费是事出有因。一户两户好办，几十上百户，是不是都弄去关着？
业主会对司法公正产生怀疑，会与物业公司结下深怨。
就像巴基斯担和以色列，在弹丸之地继续冷战热斗，酝酿下一场撕裂。
这应该不是法院想看的效果。
（九）在什么情况下，法院会支持业主拒绝付费？
我还没有看到此类判例。
法院支持业主拒绝付费，物业服务低劣到影响你的生活品质和心情是不够的。
必须低劣到十分惊人的地步，外人都看不过去。
哪怕每天派两个人象征性地用扫帚在小区潦草地来回比划几下，也不能说人家没有提供服务。
还有一种情况法院可能会支持欠费方：合同中约定了业主可以拖欠物业费的情形。
但合同是物业公司单方面制作的格式文书，作为具有高级智商的利已动物，他们不会这么写。
（十）有一点可以放心，物业公司不敢采取停电、停水、停气等手段催收物业费，更不能限制业主自由进出。
这是违法，可以到住建部门告。
解决不了，就到法院告，连同不作为的人一起告。
有时候发抖音也管用。
（十一）物业公司长期不作为、不履职、不达标，怎么办？
换马。
这是法律赋予业主的特权——随时解聘他们。
端碗砸锅有点于心不忍，但有些物业公司的做法阴毒至极。
有个物业公司与业主发生过节，是这么报复的——往门栋锁孔灌注强胶水，使业主不能开锁回家。
包括放学的少儿，在铁门外一直站到下半夜，冻得抖抖索索。
简直要上房揭瓦！
成人怎么干都行，但要放过孩子，哪怕是仇人的孩子。
基本的底线，不仅是君子和小人的区别，也是人类与禽兽的区别。
此等下三滥恶奴不连夜开赶，还留他过年吗？
（十二）一定要合法驱逐。
开个业主大会，过半的业主同意就成。
决定解聘后立即告知，按现行法律，６０天后必须撤离。
不撤离怎么办？向法院起诉。
如果业主委是一个不中用的傀儡，或者已被收买，怎么办？
五分之一的业主可以联名提出改选。
就看业主们硬不硬了。
业主被欺凌的小区，必有沉默的大多数。
都看热闹、玩隐潜，锣齐鼓不齐，没戏。
需要警惕的是，别有用心者采取不正当竞争手段，利用业主情绪渲染物管不足，挑起内讧，自己浑水摸鱼趁机而入，小区进入新一轮混乱。
特别是住户过千的高档成熟小区，有可能变成逐利者们的斗场。
（十三）物业公司在门上贴律师函，怎么看？
律师是为委托人提供有偿服务的，当然要卖点力。
律师函，就是律师站在物业公司的立场给你写的信。
不是官方文件，不是法院文书，不具有强制效力。
理不理睬，可以根据自己的情况。
可以看作一种催告方式，也可以看作一封合法的恐吓信。
内有威慑用语：我方已准备向法院起诉。
但不要害怕，有点思想准备就行了。
（十四）法院传票要认真对待。
但物业公司把业主起诉到法院，不是什么坏事。
法院多半不会立案开庭，而会以温和姿态启动民事调解。
与其它机构调解不同的是，法院的调解书与其判决书有同等法律效力，可强制执行。
调解中，法院会要求业主补费，同时说服物业公司放弃对追缴滞纳金的请求。
还会对物业公司作出司法建议，要求他们整改服务不达标的问题。
至于整改不整改，法院有没有后续跟踪，很难说。往往落实得很抽象。
一番操作下来，物业公司追缴欠费目的达到了，而服务不达标问题，有可能继续。
（十五）处理此类争议，总有人说物业服务达不达标难以量化，不好认定。
这是把人民群众的智商摁在地上使劲摩擦。
污水管堵塞、绿化破坏严重、路灯抓瞎、垃圾散见处处、地下车库脏乱差，眼睛一扫就能看到，还要怎么量化？
依我看，服务不达标与短斤少两没有区别。
短斤少两可以定性欺诈，而物业服务不达标顶多定性瑕疵。
不交物业费就是违约，必须全部追回。
物业服务不达标则不构成根本违约，既往不咎。
可以容忍物业服务不达标，不能容忍业主不交费。
业主不交费是个事，物业公司服务不达标那都不叫事。
这么处理，能否体现双向约束、权利对等？是否符合一般社会准则？可否彰显法律公平原则？
（十六）有人舌头一工作就指责业主上访:维权方式不当。
这是利用人民群众对政策法规的敬畏，吓唬人民群众。
但凡有其它办法，谁愿上访？
反正闲着也是闲着，咱去给政府整点事——我敢说没有一名上访者是这种动机。
上访其实就是申诉。若是不当，国家为何没把申诉权利给废掉，还为公民行使此权提供保护？
法律规定，消费者接受服务，有权获得质量保障、价格合理等公平交易条件。
法律还规定，经营者应保证提供的服务应当具有的质量，存在缺陷应当承担民事责任。导致权益受损的，应当赔偿。
难道这些带国字头的法律条款，遇到物业就要低头让路？
（十七）有部门人士很深沉地告诉我：这个行业很复杂、很特殊，监管难度没有你想的那么简单。
我问：有道路交通复杂吗？
成千上万的车辆每天在上下班高峰期拥来拥去，不复杂吗？
为什么治得井井有条、服服贴贴、通通活活？
不错，交警有强制权。
但拖欠农民工工资难不难？人社部门从面上遏制了。
在偏远山区推行火葬难不难？民政部门拿下了。
疫情后发时期，我的几名年轻同事为追讨未成年人巨额打赏，突破管辖障碍，冒着被起诉的法律风险，与那些如雷贯耳、背景深厚的网游平台连天连夜过招，难不难？
也一一拿下了。
一个物业服务不达标，一整十几年就治不了？
（十八）谁是小区事务的主宰？
有两种潜意识——
物业公司认为自己是管理者，业主是管理对象，双方是管理与被管理的关系。
业主则认为自己是主人，物业公司是花钱雇来的仆人，双方是雇佣与被雇佣的关系。
我觉得都没有从思想上摆正位置。
双方是一种合同关系，法律地位平等。任何贬压对方、居高临下的作派都属错误站位。
平衡双方关系，必须有第三方作为小区秩序的主导者，一有争议立即裁夺。
这个第三方，不能一开始就是警方或法院，而应是住建、街办和社居委。
这个第三方，必须就事论事、公道公平、依法依规、能决能断、主动作为，把事理摆到明面上，对事不对人，谁的问题就是谁的问题。
唯此，才有发话的资格，才能压住双方分歧。
（十九）我看到这么一组数字。
２０２０年，荆门城区９２家物业公司申报等级评定，７６家获评Ａ级，１４家Ｂ级，１家Ｃ级，１家Ｄ级。
Ａ级占８３%。
每年优秀公务员占全员额比也才20%，80%属于不优秀。
而我们荆门的物业公司原来都这么优秀！
有网友指出，多个冠以Ａ级名号的物业公司与业主关系紧张，时常发生对抗场面，是警方出面解决的。
人们不仅骂物业公司不良，也骂命名A级的主评机构不公。
但这可能是对牛弹琴。
反正挨骂这么多年了，已经习惯。
我们就是在骂声中工作的，我们忍辱负重，我们不跟人民群众一般见识。
精神负担抖落得干干净净。
有些市民说他们与这个行业人士的关系如胶似漆。
我立即劝止：不要把人家往坏处联想。
但内心还是想说：给公众感知不佳的物业公司批发这么多奖状，真不合适。
不要小看发几块牌子，它使物业公司的口气硬了不少——都说我这不行那不对，看清楚，Ａ级！官方评的！！
（二十）官方机构评价与市民感知存在如此反差，是业主的要求高得过分，还是评选的尺度松得离谱？
我一直有个想法：找几家业主们认可度稍微高点的物业公司，从消费者组织的角度对这个行业给点赞美。
拖了几年，硬是不敢。
当这个行业问题成堆、负评滔滔的时候，能否暂停大批量地命名这种“Ａ级”？
能否让业主们海选几个不达标的物业公司，连同它们的法定代表人一起曝光，让公众消消火、平平气？
确实要命名“Ａ级”，能否事先在小区显眼位置贴出公示，问一下业主们答不答应？
他们每年每月积累下来的集体性体察，应该比那些评审专家或领导凭直觉临时动嘴更有说服力。
（二十一）有人说，物业乱象长期存在，是因为部门不作为。
我认为要实事求是。
从公开报道看，专项整治年年都在搞。
搞调研、发文件、作动员、促整改、树典型，一套流程下来是很累的，怎么能说人家没干活？
只是作战方式应该变一变。
能否像交警夜查酒驾那样，干脆利落地来几次暗访突查，一旦查实严罚重处，并反复杀回马枪。
也搞现场直播。
屡教不改的，下点猛药，比如限制其招投标，比如旗帜鲜明地支持业主解聘。
用荆门人的话说，整几盘硬菜。
（二十二）物业服务是百姓刚需，取消不现实。
但有的物业公司可以淘汰。
物业公司多而杂，不少是草台班子。
我所在的小区，前几年由物管引起群体事态不断，几次升级为公众看点。
闹腾后换了一个比较知名的物企。
也还有不如人意之处，但明显安静了不少。
邻居对我说，大公司还是大公司，正规些。
主管部门能否在这方面有所作为——从物管体制动刀子，引进或培育集团物管企业，对那些管理混乱的小区物业进行接盘。
对缺少资本技术投入、专业能力薄弱、经营模式陈旧、业主满意度低的，实施劝退或逼退。
每年弄几个出局，清理门户，纯洁队伍。
（二十三）平心而论，很多物业纠纷是开发商的遗留问题，先天不足。
如房顶漏雨，外墙渗水，管道不畅，电梯运行不稳，车库权属之争。
在开发商已经撤场的情况下，业主把矛头对准了物业公司。
一有事情就找物业公司，当然不对。
但是，物业公司进场接管时，有一个法定查验程序。这表明物业公司也应对物业设施承担一定责任。
况且，很多物业公司实际上是开发商的儿子，不但有股权关系，还有血亲关系。
在这种情况下，物业公司能全部推掉自己的责任？
至少应该督促开发商承担保修责任。
但他们经常互踢皮球，踢来踢去，保修期到了。
（二十四）小区是一个微缩社会，什么人都有。不排除有人恶意逃费。
这不是朴素的私心，而是吃白食，是无偿占有大多数业主出钱购买的劳务资源。
不仅是对物业公司正常利益的损害，也是对交费业主合法权益的侵占。
我相信绝大多数业主不是恶意欠费。
他们出了钱，只想得到自己该得的——质价相符、等价交换、物有所值。
要承认，有些小区物业服务缩水与恶意欠费有关。
你欠费，我缩水。你缩水，欠费者更多，恶性循环。
对恶意欠费，我赞同强力追补。
很多业主和我一样，不愿看到物业公司因资费供应断裂在贫困线上挣扎。
但大部分业主都交了费，少部分欠费者也不是一开始就不交费。
解开死结，物业公司首先要拿出姿态，让服务实实在在达标，让欠费者找不到话由，再理直气壮收费，让法院强行划扣都没啥好说的。
这个行业远算不上财源滚滚的暴利，但走上正轨之后，稳赚不赔。
业主不眼红他们稳当赚钱，关键是把事做到位，八九不离十也行，大体上说得过去。
（二十五）这么多人对物业服务不满，有人归责于业主素质低，不讲道理。
这是贬低绝大多数业主的集体人格。
业主是超大群体，覆盖全城人口，阶层分野很大。
不仅有我等从乡下来的人，还住着教师、记者、律师、警察、公务员、志愿者、退役军人。
这些被认为素养层次较高的人，为什么对物业服务也频频摇头？
甚至有法官气愤地跑来提供线索，要我曝光他们小区物管人员的侵权行为。
还有的是级别不低的退休老领导，按说很有高风亮节，为啥一提这个行业也是个个冒火？
为什么大家交水费电费燃气费心甘情愿，而拒交物业费的事却密集发生？
难道各个阶层的社会成员都要存心跟这个行业过不去？
这个行业的人士应该反思。
看管这个行业的机构应该反思。
负责社区公共事务的基层组织应该反思。
那些始作始乱、无理欠费、败坏业主整体形象的人，也应该反思。
（二十六）以上文字可能让人眼目不适。
由此声明：本文不针对能与业主友善相处的业界人士。
更不针对那些起早摸黑、熬更守夜、不计低薪低酬、日复一日年复一年，为我们看家守院的保安保洁等从业者。
物业乱象年年跨年，不是他们的问题。
祝他们虎年平安。（作者薛旭东为全国消费维权年度人物）
本文来源：网易湖北
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