《宜昌市住宅小区物业管理条例》3月1日起施行

2月25日，《宜昌市住宅小区物业管理条例》颁布实施新闻发布会在三峡日报社10楼宜昌市新闻发布中心举行。现场介绍了2022年3月1日起即将实施的《宜昌住宅小区物业管理条例》相关情况并回答记者提问。

明确了各层级职责职能

长期以来，物业管理都被误以为是单纯的经济问题，被当成住建部门一家单位的职责。实际上，小区内物业管理涉及自然资源和规划、公安、城管、市场监管等10多个部门职能职责；小区内每个业主诉求不同、立场不同，要解决物业管理问题，离不开大量细致的群众工作，这些工作需要多部门联动参与。

为此，《条例》明确：将物业服务及其监督管理纳入基层社会治理体系和现代服务业发展规划，明确了建立市、区、街道三级联席会议制度和社区党组织领导下的“三方联动”机制，其目的就是为了统筹各项资源在小区层面汇聚，真正解决群众“急难愁盼”问题。

明确了前期物业服务问题

物业费的标准如何确定？买了房子从什么时候交物业费？一直是众多业主关心的焦点问题。

此次《条例》明确：将购买商品房的前期服务费用标准纳入政府定价范围，签订前期物业服务合同；明确了前期物业服务合同生效之日至物业交付给购房人之日发生的物业服务费由建设单位承担，物业交付给购房人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由购房人承担。

明确了业主、业主大会和业主委员会相关问题

小区公共事务应当由业主依法决定，业委会是小区事物的重要执行者，为了规范业主大会、业主委员会成立条件、工作程序、运作要求等。

《条例》明确：业主认定、业主大会会议召开程序、业主委员会性质，各自权利义务，任职条件和负面清单，明确了街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会在业主身份甄别、筹备组运作、业主大会会议召开、业主委员会委员资格把控等工作中加强履职、发挥主导作用，也明确了支持、鼓励业主中的居（村）民委员会代表、党员、人大代表、政协委员依法参选业主委员会委员和候补委员，就是要把过去业委会没人管、不会管的局面彻底扭转。

明确了物业服务相关问题

物业公司服务质量高、业主参与度高的，小区环境就美好、群众幸福感和获得感就强。前不久，住建部和中央文明办发布的全国100个“加强物业管理 共建美好家园”典型案例中，宜昌市西陵区嘉明花园和高新区香山锦苑因为环境优美、氛围和谐、群众满意度高位列其中。

为了进一步规范物业企业的服务行为，《条例》明确了物业服务关系中业主及物业使用人、服务主体的相关权利义务，明确了物业服务合同相关内容和费用标准调整方式，明确了物业管理区域信息公示相关要求，明确了物业管理区域安全生产责任划分，明确了新旧物业服务人交接等问题，让业主和物业企业有法可依，有章可循。

明确了物业的使用与维护

小区公共部位如何维护？有哪些不得开展的禁止性行为？车库车位如何管理？是我们经常遇到的物业问题。

《条例》明确了小区内不得擅自挖掘地下空间，擅自改变建筑物防火分隔设施，擅自架设电线、电缆为车辆充电或者建设车辆充电设施。不得在窗户、窗台户外部分和空调室外机上摆放、悬挂可能造成他人人身或者财产损害的物品，不得在门厅、楼梯间、走廊、楼道等房屋内的业主共有部分停放电动车辆。

还明确了物业管理区域内归建设单位所有的，规划用于停放车辆的车位、车库，可通过出售、附赠或出租方式供本物业管理区域的业主使用；物业管理区域内占用业主共有道路、其他公共场地用于停放车辆的车位，其设置、使用、管理、收费等事项由业主大会决定。

下一步，相关部门将按照《条例》，重点抓好行业党委组建、全方位落实物业服务监督管理机制、规范业主委员会运作、规范物业服务市场秩序、提升物业管理信息化水平、完善配套相应制度、解决好老旧小区的物业服务等七个方面，持续推动宜昌物业服务和行业管理水平的提升，用心用情用力把实事办实、好事办好，为社会治理能力和治理体系建设贡献力量。

大家关心的问题还有哪些？看看现场解答

荆楚网记者提问

物业管理是一件很常见的小事情，请问市人大常委会为什么要将它上升到地方性立法层面来推动？

答：宜昌将物业管理上升到地方性立法层面，对提高基层社会治理水平、改善城市面貌、优化居住环境、提高人民群众生活品质都具有重要意义。

首先，制定条例是提高基层社会治理水平，推进宜昌市域社会治理体系和治理能力现代化的必然要求。住宅小区是基层社会治理的基础单元，推进住宅小区物业管理逐步走向法制化、规范化轨道，可以提高城市管理水平，促进社会和谐稳定，有利于构建与宜昌经济社会发展相适应的共建共治共享社会治理新格局。

其次，制定条例是提高人民群众生活品质，实现宜昌高质量发展的客观需求。随着经济发展、社会进步，人民群众对过上美好生活有了更高的期待，制定出台条例可以进一步提高物业服务和管理水平，有助于营造良好的居住环境，提升人民群众的幸福指数。

最后，制定条例是预防和化解物业服务纠纷，解决住宅小区物业管理突出问题的迫切需要。近年来，随着广大业主对物业服务需求的不断提高，我市物业服务纠纷也呈上升趋势，迫切需要制定一部切合我市实际的物业管理条例，进一步细化、落实国家、省条例的相关规定，着力解决住宅小区物业管理活动中存在的突出问题，推动物业服务行业规范化发展。

三峡日报记者提问

《宜昌市住宅小区物业管理条例》施行后，县（市、区）政府如何在物业管理中履职担当，让公众有更多的获得感？

答：去年以来，物业管理首次上升为县市区党委政府“一号工程”，首次被纳入县市区政府目标考核体系，在2021年城市综合管理评估中，伍家岗区物业管理年度测评排名第一。今年，我们将以狠抓《条例》贯彻落实为契机，真正扛责上肩，按照市委市政府统一部署，将物业管理与基层社会治理和“筑堡工程”一体谋划、一体推进。

一是用实用好联席会议制度，举全区之力，合力破除物业管理中的痼疾难题，推动全区干部下沉社区和小区，真正把小区的问题、群众的呼声当成自身的本职工作，帮助解决小区“自身无法解决的问题”。

二是聚焦关键环节，打通市—区—街道—社区—小区五级体系中，从社区到小区的最后一百米，要推动街道社区工作人员转变角色，把精力从应付各项事务性工作中解放出来，真正到小区去，到群众中去，真正当好群众的知心人。

三是严格责任落实，结合街办社区改革的进一步深入，把市、区两级目标、任务、责任、压力进一步向下传导，落实到人、到岗，把小区物业管理成效作为评判相关单位和个人的重要依据。

湖北日报记者提问

《宜昌市住宅小区物业管理条例》颁布后，街道、社区等基层组织在物业管理中如何充分发挥作用，打通“服务群众的最后一公里”？

答：街道由一个个社区组成、社区由一个个小区组成，街道社区的各项工作，归根结底都要在小区层面落实，小区就是基层社会治理真正意义上的“最后一百米”。当前小区群众最关心、反映最强烈的就是物业管理问题，抓好物业管理既是《条例》赋予我们的法定职责，也是做好基层工作的内在要求。本轮的机构改革进一步配强了街道的编制、人员、职能，也对我们提出了更高的工作要求，抓物业管理正式成为了我们的主责主业。

今后，我们将转变思想、转换角色定位，把主要精力从应付各项检查、填报各项表格中解放出来，从抓好小区物业管理入手，建好街道“大工委”和社区“大党委”，充分发挥党组织的政治引领、组织引领、机制引领作用，把小区党支部建设和作用发挥作为基层党建的最实际抓手，严格审查业主委员会主任和组成人选，动员发动党员干部在小区公共事物中勇敢发声，加强对业委会工作的监督指导，协调小区内部业委会、物业企业等各方主体，共同为了提升小区业主居住生活品质、美化小区环境贡献力量。

宜昌发布记者提问

前不久，国家住建部、中央文明办联合公布了全国100个“加强物业管理、共建美好家园”名单，宜昌香山锦苑小区作为湖北省4个入选小区之一，请问有哪些做法可以分享吗？

答：在小区日常管理中，香山锦苑小区的做法，就是一句话，听党话，跟党走，具体来说，一是坚持党建引领小区治理，二是法治规范小区治理，三是文明创建推动小区治理。在我们小区，业委会主任和物业主任作为小区党支部成员，业委会主任兼任党支部书记，社区书记担任第一书记，确保小区各方能够坐到一起、心往一处想、劲往一处使。

民主法治是香山锦苑小区的特色。讲规矩，依法办。我们在征求业主意见的基础上，制定出台了20多个制度，对小区的各项公共事务如何开展都作了具体规定。我们建立了业主代表大会，选出14名热心业主担任楼栋代表（楼栋长），和小区物业服务人员一道全部就地转化为小区志愿者，发挥了信息员、联络员、协调员、执行员、监督员等多重作用。

这些年，每年都举行年度总结表扬，业委会和物业企业都报告年度工作，表扬先进，经常开展文艺演出、体育比赛、书画摄影比赛、知识竞赛、道德讲堂等活动，弘扬正气，弘扬社会主义核心价值观。我们发挥住户中法官律师多的优势，组建起了小区法律团队，争取各方支持，解决了小区供水设施更换、交通通道堵塞，违章经营，违法搭建搭建等一系列困扰小区多年的难题，确保了小区秩序安定团结。近几年小区业主调查满意率全都超过90%，2019年小区续聘物业公司支持率达到95%。《条例》很多规定也肯定了我们过去做的一些工作。这次我们被住建部和中央文明办评为全国典型案例，既是鼓励也是鞭策，今后我们将继续努力，按照《条例》的各项规定，依法依规依约，把香山锦苑建设得更美好。

三峡晚报记者提问

《宜昌市住宅小区物业管理条例》颁布实施后，请问物业服务企业今后将如何持续提升物业服务品质，增强居民的幸福感？

答：条例所指物业服务人即物业企业，如何提升服务品质一直是社会和物业企业长期高度关注的一个问题。《宜昌市住宅小区物业管理条例》颁布实施后，我们计划从以下几个方面进行提升。

一是坚持党建引领，推进“红色物业”，提升物业管理水平。住宅小区不仅是居民居住生活的基本单元，也是基层社会治理的基本单元。随着经济社会的发展，由物业服务引发的社会管理问题日益凸显，人民群众在哪里，民生需求在哪里，党建就应该覆盖到哪里。物业企业作为基层治理单元的“最后一公里”保障，我们坚持宜昌市政府提出的“135”管理机制，有效落实三方联动（社区、业委会、物业企业）和五方共建（增加党支部和业主志愿者），推动以党支部为中轴的多方治理方式，以联席会的形式让业主关心的问题拿上台面，让解决的思路集思广益，让治理主体多方参与，达到信息良性互通、解决办法落地，全面提升业主参与度。

二是提升物业服务品质与时代发展接轨。服务的载体主要是人，人的水平高低决定了服务质量的高低，我们将以宜昌市物业管理协会为平台，加强企业间的学习互动，让优秀的企业引领靠后的企业，提升物业行业的准入门槛，培育一批能够符合现代物业管理模式的物业服务人员。其次，企业内部需加强培训力度，提升服务水平，设立品质部。鼓励业主委员会与物业企业的服务合同涵盖考核指标，企业内部设立服务指标并监督考核，从而整体提升物业企业专业度。

三是推动品质管理的升级。从过去品质管理重在硬件方面逐步升级到软硬件全方面的服务。切实关心商品房业主的体验感，围绕生活推动触点服务，例如业主地毯地垫清洗服务、燃气充值代办服务、重载快递运送服务、大龄老人的关照服务、社区文化建设服务等，从而提升业主的满意度。

四是推进信息化服务手段。由于快节奏的生活和信息互通方式的变化，服务业正在从单一的线下服务过渡到线上线下结合服务模式。物业企业应当充分以公众号、小程序等多种线上方式让业主能够快速咨询问题、快速交费、快速办理业务。物业企业应当利用科技产品逐步取代人工，例如设备房的数据分析、全自动清扫机器、人脸识别等方式，提升业主的活跃度。（记者 姚晓浪）