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用集体土地建租赁房,试点一年,武汉试出了什么?

2019-01-03 14:07:18 来源: 湖北日报 举报
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(图片来源于网络)

13城试点集体建设用地上建租赁房的消息,曾一度成为市场热点。

按照我国规定,只有国有建设用地上才能建商品房,集体建设用地上建成的住房,被称为“小产权房”,不被法律认可。

于是出了这样的景象:同样是土地,因“国有”与“集体”的身份不同,前者往往是受到追捧的“明星”,后者则少人问津。而一纸国家试点许可,或将打破两者之间的鸿沟,大幅增加租赁住房的供应。

一年的试点,武汉遇到了哪些难题?是如何破解的?前景如何?记者进行了调查。

闲置20年荒地,身价大涨

11月22日,记者从黄陂汉口北大市场沿着汉口北大道往东2.5公里左右,来到了黄陂区滠口村,看到一块6亩左右的土地上搭着工棚,种着菜。这里是武汉5个试点项目之一。

“村里的土地陆续被征用建设了市场、楼房,这块地较小,一直不知道干啥好。”滠口村支部副书记李先翱说,一闲置就放了近20年。

武汉启动集体建设用地建租赁住房试点后,滠口村村委会提出用这6亩地作试点。今年9月18日,村民代表大会通过决议,滠口村与武汉市保障性住房投资建设有限公司成立合资公司,共同在这块集体土地上开发租赁房。

李先翱说,目前项目规划设计方案正在审批。未来,这里将建起一栋32层高楼,252套住宅有75平方米、55-60平方米、45-55平方米等三种房型,有望明年初开工。

滠口村周边,汉口北国际商品交易中心、四季美农贸城等专业批发市场已成集群,高楼林立,交通发达。记者走访附近多家房产中介门店,试点地块周边小区一室一厅住房月租金在1100元到1300元之间,两室一厅住房月租金在1500元到1800元之间。

试点地块周边,村民自行出租住房的也不在少数。“40%的村民都有房屋出租,空房子一挂出招租广告很快就有人租。”村民李志权对试点项目信心满满:房子建成后不愁租出去,不愁赚不到钱。

此前北京、上海的试点,已成为滠口村村集体向往的模板。上海闵行区七宝镇联明村2010年建成400多套租赁房,一年租金收入1200万元左右,既解决了外来人口住房问题,又壮大了集体经济。

武汉的5个地块,能否复制这一成功?武汉情况有别,答案是未必。

城市中的集体土地,往往在“城中村”。2004年起,武汉启动大规模的“城中村”改造,2013年二环线内已无“城中村”,预计到2020年中心城区“城中村”将成为历史。目前集体土地多在城乡结合部,周边产业与配套仍在发展中,对外来人口吸引力不足,租赁房市场不成熟,准备投资的企业仍在观望。

“黄陂区项目先天条件是最好的,所处地段产业发达、交通便利、配套丰富,外来人口多。”湖北大学副教授李悦说,但黄陂区试点地块较小,而且这样的地块在武汉市很难找出第二个。随着经济社会发展,城乡结合部变成新的城区,可能才会有更多合适的地块。

利益分配,重点关照村集体

在集体建设用地上建租赁住房,地方政府负责组织、协调、监督,开发企业负责提供资金、建设、运营,村集体与村民负责供地、配合建设,涉及多方。根据北京、上海等地的经验,建立合理的收益分配机制很重要。

武汉试点项目,重点关照村集体的利益。如江夏区试点项目,由小李村与武汉藏龙集团公司合作开发。村集体将土地使用权作价入股,占股51%,试点地块建设房屋的使用权均归属项目公司。武汉藏龙集团公司副总经理杨姣介绍,作价入股评估时,区政府安排了两个评估公司,作价就高不就低。

黄陂区的试点项目,村集体土地使用权占总股比15%,武汉市地产集团保障房公司投入8700余万现金入股,占总股比85%。村集体虽然占股较少,但项目房屋所有权等资产登记在双方成立的合资公司名下,合资公司由村集体监督管理,独立运作、独立核算。项目投入运营后的前3年,合资公司每年给村集体包干收益30万元。3年期满后,项目利润按双方所占股份分配。“因为项目建成后还需要一定时间运营才能盈利。”黄陂区国土资源与规划局副局长何波介绍。

武汉市国土资源和规划局相关负责人表示,下一步,将建立、完善投资收益以及集体建设用地所有权、使用权收益相结合的分配机制,完善集体建设用地增值收益分配。

运营盈利,仍是难点

11月29日下午,在江夏区小李村试点项目附近的藏龙学校,接孩子的家长络绎不绝。但记者发现,这里距最近的工业园有2公里左右,周边没有公交车,藏龙学校放学后,周围就陷入了沉寂,这里会有人来租房吗?

“距离试点项目300米,已规划建设珞珈中小企业总部基地,相关配套设施也会逐步完善。”杨姣表示,公司已申请在项目附近设立公交站点,但这都还需要时间。

调查的情况显示,试点项目一定时期内对试点项目周边的租赁市场或会有较大的影响,但因规模有限,且大多远离中心城区,对中心城区租赁房市场影响有限。

集体建设用地建租赁房项目,虽然土地成本较低,但投资回收周期依然很长。如北京海淀区温泉镇一项目,投资回收期约18年。武汉的试点项目,应该怎么做?

租赁房要通过运营赚到钱,才能保障各方利益。李悦认为,试点项目中黄陂滠口村项目前景最好。江夏区项目配套不足,目前外来就业人口少。东湖高新区项目虽然交通便利,但距工业园区和公交站点稍远。蔡甸区项目周边有多个工业园区,租赁需求旺盛,但工人收入偏低,租金定价或受限制。

实际上,根据李悦今年8月关于《武汉市集体建设用地建租赁住房的调研》数据显示,试点项目周边72.22%的潜在租客,月收入低于5000元,84.12%的人希望每月租房支出低于1000元,而且对租赁房周边的交通、治安、公共设施有一定要求。“集体建设用地建的租赁房是市场化运作,空置率不能太高。”李悦建议,试点项目除了要加快完善配套设施,吸引更多租户外,还要针对目标租户的特点合理定价,租金必须控制在租户能够接受的范围内。租赁方式上可采取政府整租、企业承租、个人租赁相结合。同时,还可以尝试委托专业机构运营等运营模式,提高租赁业务和物业管理的标准化、专业化水平。

张鑫 本文来源:湖北日报 责任编辑:彭威_WH01
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